Scheiden met een koophuis
Het is belangrijk een onderscheid te maken tussen scheiden met een koophuis of een huurwoning. Bij een huurwoning kan het huurrecht na scheiding worden overgedragen aan één van jullie. Dit kan vrij eenvoudig geregeld worden. Willen jullie allebei in de woning blijven wonen? Dan maakt de rechter een belangenafweging. Maar bij een koophuis ligt het ingewikkelder.
Scheiden huis staat op 1 naam
In de eerste plaats is het van belang dat duidelijk wordt wie gerechtigd is tot de woning. Is een huis gekocht door jullie beiden? Dan zijn jullie beiden eigenaar. Staat het koophuis op 1 naam? Dan kan het toch zo zijn dat de woning gemeenschappelijk is. Ook al staat het eigendomsbewijs niet op beider naam. Dat is het geval als jullie in gemeenschap van goederen getrouwd waren of een geregistreerd partnerschap zonder partnerschapsvoorwaarden zijn aangegaan, voor 1 januari 2018.
In de tweede plaats moet er een beslissing worden genomen over wat er met de woning gaat gebeuren. Wil en kan een van jullie in de woning blijven wonen? Dan kunnen jullie hier uiteraard afspraken over maken. Bedenk dat het hebben van een eigen woning verplichtingen en verantwoordelijkheden met zich meebrengt. Je kunt hier niet zomaar van weglopen.
Scheiden huis op beide namen
Is de woning gemeenschappelijk? Dan verandert daar juridisch pas iets in als door de notaris een akte is opgesteld. Zolang dit niet is gebeurd, zijn jullie juridisch gezien nog beiden eigenaar. Het maken van een afspraak in het convenant is niet voldoende.
Scheiden huis en hypotheek
Is er sprake van een hypotheekschuld? Dan gaat er fiscaal het één en ander veranderen. Woon je samen in de woning? Dan kun je afhankelijk van de omstandigheden onder bepaalde voorwaarden hypotheekrente aftrekken. Gaan jullie gescheiden leven? Dan voldoen jullie niet meer allebei aan de voorwaarden voor deze belastingaftrek.
De wet geeft in geval van scheiding de mogelijkheid om nog allebei een beperkte periode de hypotheekrente af te trekken. Na die periode kan de vertrekkende eigenaar de hypotheekrente niet meer aftrekken. Zijn of haar aandeel verhuist dan naar box 3. Dat betekent dat de netto woonlast omhooggaat.
Het is goed om te weten dat de fiscale wetgeving rondom de eigen woning ingewikkeld is. Regel je dat niet goed in een convenant, dan kun je te maken krijgen met allerhande fiscale tegenvallers. Wij zien vaak dat mensen onderling afspraken hebben gemaakt, maar dat er niet goed is gekeken naar de fiscale aspecten. Dat is jammer, want er is veel mogelijk, mits het goed is besproken en is vastgelegd.
Wil één van beiden in de woning blijven wonen, eigenaar worden en de hypotheekschuld op zijn of haar naam hebben? Dan is toestemming nodig van de bank. De bank moet beoordelen of de andere partij kan worden ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Werkt de bank daar niet aan mee, dan zal de woning verkocht moeten worden. Tenzij jullie een andere constructie overeenkomen. Het is belangrijk om hier goed over geïnformeerd en geadviseerd te worden
Nog lastiger is het als de woning “onder water” staat. In dat geval moet worden gekeken naar hoe de restschuld wordt verdeeld.
Scheiden en huis verkopen
Gaan jullie de woning verkopen? Dan kunnen daarover ook afspraken worden vastgelegd in een convenant. Voorbeelden van deze afspraken zijn:
- Wie blijft voorlopig in de woning wonen
- Wie draagt welke lasten en kosten
- Hoe gaan jullie om met kosten van onderhoud zolang de woning te koop staat
- Welke makelaar schakelen jullie in en hoe gaan jullie om met de vraag- en laatprijs
- Welke minimale of maximale oplevertermijn is redelijk
- Hoe stemmen jullie de belastingaangiften op elkaar af
Scheiden wie moet het huis uit
Los van deze juridische aspecten geldt dat een dak boven je hoofd een eerste levensbehoefte is. De scheiding brengt automatisch mee dat een van beiden zijn of haar thuis moet verlaten en voor de uitdaging komt te staan om andere woonruimte te vinden. Als de beslissing tot scheiden is genomen, kunnen de spanningen oplopen als je nog onder 1 dak woont. De angst om het recht op de woning prijs te geven is een veelgehoord argument om niet tijdelijk elders te gaan verblijven. Dat zou nu juist de nodige afstand en rust kunnen geven. En die angst is in de meeste gevallen onterecht, zeker als je in een vroeg stadium goede afspraken maakt.
